不動産売却で使える3000万円控除の基本
不動産売却における3000万円控除とは、個人が自分の住んでいるマイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3000万円を差し引ける制度です。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と呼ばれます。所有期間の長さにかかわらず利用できるため、購入から5年以内の売却でも、条件を満たせば対象になります。
譲渡所得は、売却代金そのものではありません。売却価格から、購入代金などの取得費と、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算します。たとえば、計算後の譲渡所得が2000万円であれば、控除できる金額は2000万円までとなり、課税される譲渡所得はゼロです。譲渡所得が4000万円の場合は、3000万円を控除した残りの1000万円が課税対象になります。([国税庁][1])
この制度は、売却価格から一律3000万円を引くものではなく、売却によって生じた利益から控除する仕組みです。また、自動的に適用されるわけではありません。控除後に納税額がゼロになる場合でも、必要書類をそろえて確定申告を行う必要があります。
3000万円控除を利用するための主な条件
不動産売却で3000万円控除を利用するには、売却した物件が実際に自分の生活拠点として使っていたマイホームであることが基本です。別荘や投資用マンション、賃貸目的で所有していた住宅などは、原則として対象になりません。住民票があるだけでなく、日常生活の実態があったかどうかも重要です。
すでに引っ越している場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、適用を受けられる可能性があります。家屋を取り壊して土地だけを売る場合には、取り壊しから1年以内に売買契約を結ぶことや、住まなくなってからの期限内に売ることなど、追加の条件があります。([国税庁][2])
さらに、次のような条件も確認が必要です。
売却した年の前年と前々年に同じ3000万円控除などを利用していないこと
売主と買主が親子、夫婦、生計を一にする親族など特別な関係ではないこと
売却した物件について買換えや交換の特例など、重複できない制度を利用していないこと
一時的に住んだだけの家や、特例を受ける目的で入居した家ではないこと
条件は物件や売却方法によって変わるため、自宅だから必ず使えるとは限りません。特に親族間売買や建物を取り壊した後の売却では、契約時期や土地の利用状況を細かく確認しましょう。([国税庁][3])
申告方法と利用前に確認したい注意点
3000万円控除を受けるには、不動産を売却した年の翌年に確定申告を行います。一般的には、確定申告書と譲渡所得の内訳書を作成し、売買契約書の写しや取得費、譲渡費用を確認できる資料などを準備します。売却した住所と現在の住所が異なる場合には、戸籍の附票など、過去にその家へ住んでいたことを確認できる書類が必要になる場合もあります。
申告前には、購入時の売買契約書や仲介手数料の領収書を探しておきましょう。取得費が分からないと、売却代金の5％を概算取得費として計算することがあり、実際の購入額より取得費が低くなって税負担が増える可能性があります。購入時の資料が見つからない場合でも、住宅ローンの記録や通帳、当時のパンフレットなど、取得費を説明できる資料がないか確認することが大切です。
また、新しい住宅を住宅ローンで購入する場合は、3000万円控除と住宅ローン控除を同じ時期に利用できないケースがあります。どちらを選ぶと有利になるかは、売却益や借入額、所得、入居時期などによって異なります。所有期間が10年を超えるマイホームでは、一定の条件を満たすと軽減税率の特例を3000万円控除と併用できる場合もあります。申告後に選択を簡単に変更できないこともあるため、売却と買換えを同時に進めるときは、事前に税務署や税理士へ相談すると安心です。([国税庁][4])”