不動産売却と住み替えで利用できる代表的な特例
マイホームを売却して新しい住まいへ住み替えるときは、売却益に対して税金が発生する場合があります。そこで確認したいのが、不動産売却に利用できる税金の特例です。条件を満たせば税負担を軽減できる可能性があるため、住み替え前に制度の内容を知っておくことが大切です。
代表的な制度が「3,000万円の特別控除」です。自分が住んでいる家や、一定期間内に以前住んでいた家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。所有期間の長さだけで適用の可否が決まる制度ではないため、長期間所有していない住宅でも要件を満たせば利用できる可能性があります。
また、長期間所有しているマイホームでは、3,000万円の特別控除に加えて軽減税率の特例を利用できるケースもあります。ただし、売却相手が配偶者や親子など一定の特別な関係にある場合や、過去に特例を利用している場合などは適用できないことがあります。
住み替えでは「売却したら必ず特例が使える」と考えるのではなく、売却する住宅の所有期間、居住状況、売却時期などを整理して、自分がどの制度の対象になるかを確認しましょう。
住み替えでは買換えの特例も選択肢になる
現在のマイホームを売却し、新しいマイホームを購入する場合には「特定の居住用財産の買換えの特例」が利用できるケースがあります。この制度は、一定の条件を満たした住み替えについて、売却によって生じた譲渡益への課税を将来に繰り延べられる仕組みです。
注意したいのは、税金そのものが免除される制度ではないことです。買い換えた住宅を将来売却したときには、以前の住宅から引き継いだ取得価額などをもとに譲渡所得を計算するため、その時点で税負担が発生する可能性があります。そのため、現在の税額だけを見て判断するのではなく、将来の売却まで考えて選択することが重要です。
さらに、買換えの特例と3,000万円の特別控除などは、同じ不動産の売却について自由に併用できるわけではありません。売却益が比較的小さい場合には3,000万円の特別控除が適していることもあれば、売却益が大きく、一定の条件を満たす住み替えでは買換えの特例を検討する余地もあります。
どちらが有利になるかは売却価格、取得費、新居の購入価格、所有期間などによって変わります。契約後では選択肢が限られる可能性もあるため、売却と購入を進める前に税額を試算しておくと安心です。
住宅ローン控除との関係にも注意して住み替えを進めよう
住み替え先の住宅を住宅ローンで購入する場合は、売却時の特例だけでなく住宅ローン控除との関係も確認する必要があります。3,000万円の特別控除や買換え・交換など一定の譲渡所得の特例を利用すると、新居について住宅ローン控除を受けられない期間が生じる場合があるためです。
たとえば、新居へ入居した年やその前後の一定期間に対象となる売却特例を適用すると、住宅ローン控除を利用できないケースがあります。売却時の税金が大きく減ったとしても、その結果として新居で受けられるはずだった控除が使えなくなれば、トータルでは必ずしも得になるとは限りません。
住み替え時には、次の項目を整理して比較すると判断しやすくなります。
現在の家を売却したときの譲渡所得
利用できる売却時の特例
新居の購入価格と住宅ローンの借入額
住宅ローン控除を利用した場合のメリット
将来再び不動産を売却する可能性
不動産売却の住み替え特例には細かな要件があり、税制改正によって条件が変わる場合もあります。売却価格だけで判断せず、取得時や売却時の資料をそろえたうえで制度を比較しましょう。判断に迷う場合は税務署や税理士などへ相談し、売却と購入を合わせた資金計画を立てることが大切です。