不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金、登記費用などが差し引かれるため、契約前に費用の種類と支払う時期を整理しておくことが大切です。ここでは、不動産売却の諸費用一覧と計算時の注意点を初心者にもわかりやすく解説します。
不動産売却で基本的にかかる諸費用一覧
不動産売却で最も大きな負担になりやすいのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。売買価格が四百万円を超える場合、一般的な上限額は売買価格の三パーセントに六万円を加え、さらに消費税を足して計算します。たとえば三千万円で売却した場合の上限額は、税込みで百五万六千円です。仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に分けて支払うケースもあるため、支払条件を媒介契約書で確認しましょう。
次に必要となるのが、売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。印紙税は契約書に記載された売買価格によって変わります。たとえば一千万円を超えて五千万円以下の不動産売買契約書では、軽減措置の対象期間中は一万円です。電子契約では印紙税がかからない場合もありますが、契約方法は不動産会社へ確認しておくと安心です。
住宅ローンが残っている物件では、抵当権抹消登記も必要です。登録免許税に加え、司法書士へ依頼する場合は報酬が発生します。金融機関によっては一括返済手数料がかかるため、ローン残高だけでなく完済に必要な総額を事前に問い合わせておきましょう。
物件の状態や売却条件によって追加される費用
すべての売却で発生するわけではありませんが、土地の境界が不明確な場合は測量費が必要になることがあります。隣地所有者との境界確認や確定測量には時間もかかるため、古い土地や相続した土地を売る場合は早めの確認が重要です。また、古家を解体して更地として売る場合には解体費用が発生し、建物内に家具や家電が残っていれば不用品処分費も必要になります。
戸建てやマンションをより売りやすくするために、ハウスクリーニング、補修、設備点検などを行うケースもあります。ただし、高額なリフォームをしても売却価格に全額反映されるとは限りません。買主が自分好みに改修したい場合もあるため、費用をかける前に不動産会社へ必要性を相談することが大切です。
このほか、引っ越し費用、荷物の保管費用、契約条件によって必要となる建物状況調査の費用なども考えられます。マンションでは引き渡し日までの管理費や修繕積立金、戸建てや土地では固定資産税や都市計画税を買主と精算することがあります。これらは税務上の譲渡費用になるとは限らないため、売却時の支出と確定申告で控除できる費用を分けて管理しましょう。
税金を含めて手取り額を計算するポイント
不動産の売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。課税対象となる譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、利用できる特別控除を引いて計算します。取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれますが、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。
譲渡費用として認められる代表例は、売却時の仲介手数料、売主が負担した印紙税、売却のために行った測量費や建物の解体費などです。一方、通常の修繕費や固定資産税など、物件の維持管理にかかった費用は原則として譲渡費用に含まれません。領収書や契約書を保管し、何のために支払った費用か分かるようにしておきましょう。
マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高三千万円を控除できる特例があります。ただし、ほかの住宅関連特例との併用条件や確定申告の要否には注意が必要です。手取り額を把握するときは、売却価格から仲介手数料などの実費と住宅ローン残高を差し引くだけでなく、将来納める税金も見込んで計算しましょう。不動産会社の査定額だけで判断せず、費用一覧を作成し、税理士や司法書士など専門家へ確認することで資金計画のずれを防げます。